Cómo comprar una casa en España
Si va comprar una casa en España, o piso, chalet, debería de tener en cuenta lo siguiente:
Hacer una visita personal al inmueble a fin de comprobar si coincide con los ofertado por el vendedor.
El comprador podrá exigir que se cumpla la oferta que ha sido promovida y publicitada por el promotor.
Informarse sobre los datos de la constitución de la empresa que promueve la venta de la vivienda, nombre, razón social, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
Revisar el plano general de la vivienda además tomar en cuenta el sistema eléctrico, las instalaciones de agua, gas, calefacción y las medidas de seguridad. De igual modo, será necesario revisar las zonas comunes y otros servicios que pudieran existir.
Revisar si la propiedad cuenta con el certificado de eficiencia energética.
Registro de Propiedad para la compra de una casa
El comprador deberá acceder a la información sobre la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad.
Es necesario comprobar si la propiedad tiene cargas y gravámenes, si está sujeta a un régimen especial, si existe alguna prohibición de venderla, si hay inquilinos o posedores, si se han hecho el pago de las cuotas de la comunidad, si se ha pagado el impuesto sobre inmuebles.
En el caso se compre la vivienda a un promotor, deberá cerciorarse que se haya contratado un seguro que cubra los daños que se pueden producir por defectos que pudiera tener la vivienda.
La información registral que se solicite podrá obtenerla en Nota Simple Informativa o Certificación de Dominios y Cargas que por ser un documento público le permitirá defenderse en el caso de un proceso legal.
El comprador deberá revisar de forma exhaustiva el precio total de la vivienda y forma de pago.
En el caso se comprara una vivienda que todavía es un proyecto, es decir que figura en un plano, antes de firmar cualquier contrato o entregar alguna suma de dinero, deberá comprobar si la empresa promotora existe y si está registrada en el Registro Mercantil, los cargos de la administración, quiénes son los apoderados y los estatutos. Es importante determinar si el terreno donde se va a construir la edifcación está inscrito a nombre de la sociedad promotora. Esta documentación deberá revisarse en el Registro de Propiedad, y según el caso, si existe la autorización del Ayuntamiento.
Contrato de compra venta de inmueble
El contrato de compra-venta de una vivienda, significa en tanto la entrega de las llaves por parte del vendedor (otorgamiento de la escritura pública) y el pago del precio por el comprador. Es un momento trascendental. Es importante mencionar que la venta se podría realizar por documento privado, mientr as no se financiecon una hipoteca.
En la venta de una vivienda en plano se suele usar un contrato privado a fin de la entrega de sumas de dinero a cuenta del precio de la vivienda y a su vez por la promesa de la construcción de la la vivienda. En este caso, se podrá elevar este documento privado a documento público.
El Notario será elegido por la persona que pague sus honorarios, normalmente es el comprador.
Es importante mencionar que el vendedor será responsable por los vicios o defectos ocultos que pueda tener la vivienda que se compra, aún cuando los desconociera. Al mismo tiempo, el promotor tiene responsabilidad solidaria frente a los compradores y terceros durante un período de diez años.
Impuestos al comprar un casa
Con referencia al tema de los impuestos deberá pagarse el precios que figura en la escritura pública de compra venta de la vivienda. Es necesario tener en cuenta que el pago de los impuestos variarán en el caso se trate de una primera vivienda o si se trata de una casa de segunda mano.
En el caso de las viviendas nuevas, se tendrá que pagar el IVA, que es el impuesto al valor añadido. El impuesto se pagará junto con la entrega del precio de la casa. También se deberá pagar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que equivale al 0,5%, esto dependerá de la Comunidad Autónoma.
En el caso de viviendas de segunda mano, el impuesto a pagar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se tendrá que abonar a la Comunidad Autónoma respectiva, el importe sería el 6%, pudiendo variar según la Comunidad Autónoma.
Es importante recalcar que la escritura de préstamo hipotecario, está sujeta al pago de impuesto a los Actos Jurídicos, que es resultado del 0.5% de la aplicación al tipo del gravamen, con respecto a la cantidad garantizada para la devolución del préstamos hipotecario.
Cuando se haya firmado la escritura pública de compra venta de la vivienda y se hayan pagado los impuestos, es necesaria la inscripción en el Registro de Propiedad, lo que lo garantizará como único dueño y lo protegerá ante cualquier acto ilegal.
El pago al Notario corresponde por ley al vendedor en lo referente a la autorización de la escritura, y al comprador el pago por las copias de la escritura; salvo que se haya acordado con el vendedor para que el comprador realice el pago de los honorarios.
Se hará un pago a los gestores si se ha contratado sus servicios.
En algunos casos para garantizar la venta de la casa, se podrá firmar un contrato de arras.
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Wendy Dávila, abogada peruana y española
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