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Cómo comprar una casa España

Cómo comprar una casa España

Si va comprar una vivienda en España, una casa, departamento o piso, chalet, debería de tener en cuenta lo siguiente:

  • Hacer una visita personal a la vivienda a fin de comprobar si coincide con los ofertado por el vendedor.
  • El comprador podrá exigir que se cumpla la oferta que ha sido promovida y publicitada por el promotor. Guarde la publicidad con referencia a la vivienda que está pensando en comprar.
  • Infórmese sobre los datos de la constitución de la empresa que promueve la venta de la vivienda, nombre, razón social, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
  • La promotora está obligada a la división horizontal del edificio en el que está la vivienda, pero no están obligada a la redacción de los estatutos de la comunidad de propietarios así como tampoco a su constitución.
  • Revise el plano general de la vivienda además de tomar en cuenta el sistema eléctrico, las instalaciones de agua, gas, calefacción y las medidas de seguridad. De igual modo, revise las zonas comunes y otros servicios que pudieran existir.
  • Consulte en varias entidades bancarias antes de comprar la vivienda sobre las condiciones para obtener un préstamo hipotecario.
  • Es importante mencionar que no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario solicitado por el constructor para la financiación de la construcción de la vivienda, ni tiene que correr con los gastos de cancelación de ese préstamo.
  • Revise si la propiedad cuenta con el certificado de eficiencia energética. El certificado de eficiencia eléctrica es un documento que tiene información sobre las características energéticas del edificio o de parte del mismo, para que el comprador de la vivienda puede tener una idea del gasto en energía que tendrá la vivienda. En las viviendas de segunda mano, a partir del 1 de junio de 2013, es obligatorio entregar a los compradores de viviendas un Certificado de Eficiencia Energética. En edificios construidos a partir de 2007, el Certificado de Eficiencia Energética deberá estar en el libro del edificio. En edificios que han sido construidos antes de 2007, el propietario requerirá la elaboración del certificado a un técnico certificador. El certificado tendrá una validez máxima de 10 años desde su emisión.
  • El imprescindible que comprador acceda a la información sobre la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad. La información registral que se solicite podrá obtenerla en Nota Simple Informativa o Certificación de Dominios y Cargas que por ser un documento público le permitirá defenderse en el caso de un proceso legal.
  • Es necesario comprobar si la propiedad tiene cargas y gravámenes, si está sujeta a un régimen especial, si existe alguna prohibición de venderla, si hay inquilinos o posedores, si se ha hecho el pago de las cuotas de la comunidad (solicite un certificado emitido por el administrador de la finca con el visto bueno del presidente), si se ha pagado el impuesto sobre inmuebles, entre otros.
  • En el caso se compre la vivienda a un promotor, cerciórese que se haya contratado un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos que pudiera tener la vivienda.
  • Solicite la licencia de Primera Ocupación, que es un documento administrativo que comprueba la idoniedad de la vivienda para el uso al que se destina y el Plano de la Vivienda y Memoria de Calidades.
  • El comprador deberá revisar de forma exhaustiva el precio total de la vivienda y forma de pago.
  • Solicite información sobre la legalidad de las obras que hayan hecho los anteriores propietarios, tales como cerramientos de terrazas, modificación de la distribución de espacios, etc
  • Cerciórese si se trata de una vivienda libre o de promoción pública.
  • En el caso que comprara una vivienda que todavía es un proyecto, es decir que figura en un plano, antes de firmar cualquier contrato o entregar alguna suma de dinero, deberá comprobar si la empresa promotora existe y si está registrada en el Registro Mercantil, los cargos de la administración, quiénes son los apoderados y los estatutos. Es importante determinar si el terreno donde se va a construir la edificación está inscrito a nombre de la sociedad promotora. Esta documentación deberá revisarse en el Registro de Propiedad, y según el caso, si existe la autorización del Ayuntamiento.
  • Es importante conocer los gastos de comunidad y si los estatutos de la misma establecen alguna prohibición especial. Además, cuando uno es titular de un inmueble, deberá pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que deberá cancelarse el 1 de enero de cada año.
  • Tenga en cuenta que si la venta se hace sobre plano, en el momento de la entrega de la vivienda, deberá constar en un acta que el promotor ha puesto a disposición de los compradores el Libro del Edificio y que tiene las licencias o autorizaciones para su primera ocupación juntándose copias de las mismas a los documentos.
  • Con respecto al agente inmobiliario, el Real Decreto Ley 4/2000, de 23 de junio, establece que el ejercicio de la intermediación inmobiliaria puede ser realizado por cualquier profesional. Tenga en cuenta que es importante que los profesionales inmobiliarios cuenten con un staff de asesores legales, fiscales, seguros de responsabilidad civil y las garantías con respecto a las cantidades recibidas del comprador. El encargo de mediación inmobiliaria puede ser exclusiva o no.
  • La responsabilidad del agente inmobiliario dependerá del tipo de contrato suscrito y de las facultades que se le hayan otorgado por el vendedor. Por ello, es importante comprobar que el agente dispone de un seguro de responsabilidad civil, que le garantizará que, en caso de incumplimiento de sus obligaciones, sus derechos como consumidor quedarán respetados.
  • De acuerdo al art. 1255 del Código Civil Español, existe el principio de libertad de contratación de las partes, es decir, las partes pueden contratar con libertad lo que estimen conveniente. En el caso de la compra venta de una vivienda, se puede haber firmado un contrato de compraventa privado como un contrato de arras.
  • En lo que respecta a la Escritura pública, ya sea en el caso de haber firmado un contrato de compraventa privado como un contrato de arras que sería para garantizar la venta de la casa, cualquiera de las partes interesadas puede requerir a la otra la elevación del documento a escritura pública. La escritura pública se otorga ante Notario y permite la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
  • Antes que se formalice la escritura ante el notario, podrá suscribir un contrato de señal o de arras. Las arras pueden ser confirmatorias o penitenciales
  • Antes de firmar el contrato de compra de una vivienda, visite nuevamente la misma para verificar que se encuentra tal y como lo acordó con el vendedor.
  • El contrato de compra-venta de una vivienda, significa la entrega de las llaves por parte del vendedor (otorgamiento de la escritura pública) y el pago del precio por el comprador. Es un momento trascendental. Es importante mencionar que la venta se podría realizar por documento privado, mientras no se haya financiado con una hipoteca.
  • En la venta de una vivienda en plano se suele usar un contrato privado a fin de la entrega de sumas de dinero a cuenta del precio de la vivienda y a su vez por la  promesa de la construcción de la la vivienda. En este caso, se podrá elevar este documento privado a documento público.
  • Las partes pueden pactar la designación de Notario. En caso de no hacerlo, su elección corresponde al consumidor si bien deberá tener conexión territorial con el inmueble objeto del contrato o las partes contratantes.
  • Los gastos de notaría corresponden al otorgamiento de la escritura de compraventa y a las copias de la misma.

Si tiene alguna consulta legal sobre Cómo comprar una casa España, puede escribirnos a info@resultadolegal.es

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Wendy Dávila, abogada peruana y española – Resultado Legal Abogados www.resultadolegal.es

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