Inquilinos morosos y el desalojo en el Perú
Inquilinos morosos
Cuando el arrendatario o inquilino no cumpla con sus obligaciones respecto a la vivienda alquilada, ya sea cuando no pague el alquiler o no devuelva el bien inmueble con la conclusión del contrato.
Según el Código Civil Peruano, art. 1697, se puede resolver el contrato de arrendamiento o contrato de alquiler cuando:
- El arrendatario no haya pagado el alquiler durante dos meses y quince días.
- Si existe una sentencia con referencia al inquilino en el que se le exigía el pago del alquiler y está vencido con un exceso de 15 días al plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
- Cuando el inquilino le ha dado a la vivienda un uso diferente al que se pactó en el contrato. Por ejemplo: cuando se haya alquilado para vivienda y se le de otro uso, como oficina.
- Si el inquilino subarrienda o cede la vivienda sin consentimiento del arrendador.
- Cuando el arrendador o inquilino no cumplieran cualesquiera de sus obligaciones.
Ley 30201
En el 2014 se promulgó la Ley 30201 (conocida como la ley del inquilino moroso o desahucio express), elaborada a fin de acelerar los procesos de desalojo y lanzamiento.
A través de la Ley 30201 se ha creado un registro de deudores morosos, administrado por el Poder Judicial, para las personas a las que se les exije el pago de una deuda y en las que existe una resolución judicial, es decir una sentencia firme, al respeto, lo que estaría incluyendo a los arrendatarios o inquilinos morosos. El inquilino deudor (deudor judicial moroso) figurará en este Registro hasta que termine de cancelar su deuda con el arrendador.
Es así, que a través de este cambio, el inquilino o arrendatario, conviene o acuerda allanarse a futuro a una demanda judicial sólo cuando sea por conclusión del contrato o porque no se han pagado las rentas o alquiler durantes dos meses y medio.
Es importante mencionar que para que esta protección se pueda ejercer, es necesario que el contrato de alquiler esté por escrito y con firmas legalizadas por Notario o Juez de Paz Letrado (en los lugares que no haya Notario) auténtica la validez de claúsula. Además en el contrato, deberá expresar claramente la claúsula de allanamiento futuro. Es preciso mencionar que incorporar la claúsula de allanamiento futuro a un contrato, es de uso facultativo, es decir, no es obligatorio.
Inquilinos morosos y el Desalojo en el Perú
Por lo tanto, en el caso se haya dado la conclusión del contrato de alquiler o el inquilino no haya pagado durante dos meses y quince días las mensualidades, renta o alquiler, el arrendador podrá demandarlo para que restituya el bien.
Es así, que el arrendatario o inquilino, tendrá que aceptar la pretensión porque téngase en cuenta que ya se allanó cuando firmó el contrato de alquiler con respecto a “la claúsula de allanamiento futuro”.
El Juez notificará al arrendatario o inquilino para que en el plazo de seis días puede demostrar que el contrato está vigente o que se ha pagado el alquiler o la mensualidad pactada.
En el caso el inquilino o arrendatario no pueda demostrar que ha pagado los alquileres o que el contrato sigue vigente, el Juez entonces, ordenará el Lanzamiento en los 15 días hábiles siguientes.
El arrendador tiene derecho a exigir el pago de las rentas o alquileres impagos, para ello podrá iniciar un proceso único de ejecución, art. 688, inc. 9, del Código Procesal Civil.
Es importante recalcar que se puede haber establecido en el contrato un claúsula expresa, que en caso que surgiera alguna controversia, ésta pueda resolver por medio del arbitraje.
En la práctica estos procesos podrían estar tomando entre tres a seis meses, lo que representaría una mejora con respecto a los dos años que solía demorar este proceso.
Esperamos que en el futuro existan juzgados especializados en la materia, lo que podría acelerar aún más estos procesos.
Téngase en cuenta que hay muchos arrendadores perjudicados, representando el impago de los alquileres, un serio problema para su economía, más aún cuando se trata de personas de la tercera edad que invirtieron los ahorros de sus vidas para tener una vejez segura.
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Wendy Dávila, abogada peruana y española
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