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Nulidad de contrato de compra venta

La nulidad de un contrato de compra venta de una vivienda (acto jurídico) podrá declararse nulo cuando se pruebe que se ha celebrado con un fín ilícito.

El acto jurídico

El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas, art. 140 del Código Civil.

Causales de nulidad

Las causales de nulidad  del acto jurídico o negocio jurídico, art. 219 del Código Civil Peruano son: la falta la manifestación de la voluntad,  que se haya practicado por persona absolutamente incapaz, que el objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable, que el fin sea ílicito, que no revise la forma prescrita bajo sanción de nulidad, que la ley lo declare nulo y que afecte al orden público y las buenas costumbres.

Por lo tanto, si la celebración de un negocio jurídico (venta de un inmueble) tiene motivos ílicitos, el contrato será nulo por la ausencia de un elemento fundamental, la licitud.  contrato-nulo-peru

En el Perú, el Registro de la Propiedad Inmueble, tiene como función brindar seguridad jurídica, por medio de la publicidad sobre actos jurídicos inscritos, con la finalidad, de conocer de manera exacta quien es el propietario, si la vivienda tiene cargas o gravámenes, sus características físicas, etc.

El Código Civil establece en art. 2014, la buena fe del tercero, que podría haber adquirido una propiedad desconociendo que existan alguna causa de nulidad, rescisión o resolución.

Caso práctico: nulidad de contrato de compra venta de una vivienda :

En el año 2010, una inmobiliaria vende a Elena una casa de 200m2 ubicada en San Miguel. La venta de la casa se eleva a Escritura Pública y se registra en los Registros Públicos.

Es así, que en el 2015, la inmobiliaria, vendió la misma casa de San Miguel, a los hermanos Ramírez.

En el caso en mención, el Juez, consideró nula la venta de la vivienda, debido a que no se pudo probar la buena fe de los compradores que sostenían que desconocían la existencia de un dueño y más aún que el pago por la vivienda fue bastante bajo, siendo la suma de veinte mil dólares.

En consecuencia, cualquier negocio jurídico o acto jurídico (contrato de compra venta de bien inmueble) que se realice con un fin ilícito, será nulo.

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Wendy Dávila, abogada española y peruana.

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