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Contrato de Arrendamiento en España

El Contrato de Arrendamiento en España se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Ley ha sido modificada en varios artículos, a través de la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que entró en vigencia a partir del 6 de junio del 2013.

Con respecto al alquiler de una vivienda hay que tener en cuenta de manera clara cuando se firma el contrato de arrendamiento de vivienda. Es importante enfatizar que con esta ley surgen algunos cambios importantes que comentaremos a continuación.

Contrato de Arrendamiento en España

Si el contrato de alquiler de vivienda ha sido firmado por un período menor a tres años, cuando este plazo se termine, se podrá ampliar a un año más, hasta que alcance los tres años. La excepción sería que el inquilino le comunique al arrendador en el plazo de treinta días antes de finalización del contrato o durante una de las prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo. En el caso el arrendatario no le comunicara nada al arrendador, entonces, esta prorroga anual se dará de manera automática.

Es así que el arrendador no podrá culminar con el contrato hasta que no hayan transcurrido los tres años.

En el caso que el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento sea indeterminado, es decir, no tenga una fecha pactada, se estimará que se trata de un año, lo que permitirá al inquilino el poder prorrogar el contrato por dos años más.

Prórroga Contrato de Alquiler

Es preciso mencionar que existe una excepción a la prórroga obligatoria para la extensión del contrato de arrendamiento de vivienda o contrato de alquiler de pisos, es decir, en el caso haya transcurrido un año del contrato de alquiler de la vivienda, y el arrendador le comunicase al arrendatario que tiene la necesidad de vivir en la vivienda de manera permanente por un tema personal o para un familiar de primer grado o el cónguge cuando se trate de un divorcio. Esto regirá sólo para supuestos de necesidad.

El arrendador deberá notificar al alquilino dos meses antes de la fecha en la que vaya a utilizar la vivienda. En el caso, el arrendador o su familia no hayan usado la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino podrá reclamar en el plazo de treinta días su derecho a retornar a la vivienda por un período de tres años más una indemnización por los daños y perjuicios o solo una indemnización que equivale a una mensualidad por cada año que quede pendiente de cumplir, es decir, hasta que se cumplan los tres años. En el caso se tratara de períodos inferiores al año, procederá una parte proporcional de la indemnización.

El inquilino no podrá hacer uso de este derecho contra el arrendador o dueño cuando no se haya mudado por casos de fuerza mayor, por ejemplo, que haya tenido un accidente y que esté hospitalizado.

Cuando se haya vencido el plazo de los tres años de la extensión del contrato, y tanto el inquilino como el arrendador no hayan comunicado su deseo de no continuar con el contrato, éste podrá extenderse a un año más, a esto se le llama prórroga tácita automática.

Por otro lado, el inquilino puede manifestar su deseo de no continuar con el contrato, en cualquier momento de la validez del mismo. En el caso el inquilino o arrendatario lo haga durante los primeros seis meses, entonces, el arrendador podrá exigir una indemnización de seis meses equivalente a la renta o alquiler. En el caso, hayan transcurridos seis meses, y el inquilino quisiera terminar con el contrato, en este caso, sólo se le pagará una indemnización al arrendador, si esto ha sido pactado en el contrato de alquiler o arrendamiento. Esto podría ser una mensualidad del alquiler por año incumplido o una suma acorde a períodos menores de alquiler. Téngase en cuenta que si el arrendador o dueño alquila antes la vivienda, entonces la indemnización podrá ser menor previo acuerdo con el arrendador.

Con referencia al valor de la renta o alquiler las partes podrán acordarlo libremente o si se ha estipulado en contrato de arrendamiento, se podrá aplicar el índice del precio del consumo. La renta podrá ser compensada solamente después que se haya cumplido cada año de vigencia del contrato de alquiler.

Por otro lado, es posible que tanto el casero como el negocio puedan negociar el precio del alquiler a partir del tercer año, sin que esto depende del IPC.

De igual modo, el arrendtario puede renunciar a su derecho de adquisición preferente.

Es importante mencionar que muchos arrendatarios en España cuentan con seguros por impagos de alquileres.

Es obligatorio que la vivienda cuente con un certificado de eficiencia energética, ya sea para la venta o el alquiler del inmueble cuando ésta se va alquilar por más de cuatro meses.

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Wendy Dávila, abogada española y peruana.

Resultado Legal, Abogados de Derecho Inmobiliario y Derecho Internacional.

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