Documentos para comprar un casa o departamento o piso en España
El sistema jurídico español establece una serie de documentos que certifican la legalidad para comprar una casa o departamento.
– Es importante que tenga el asesoramiento de un abogado para que garantice la legalidad de la venta, a fin de que, la casa o departamento o piso esté libre de cargas y gravámenes como son: hipotecas, embargos, entre otros.
– Licencia de obras y certificación del técnico competente sobre la licencia concedida y el proyecto que ha sido aprobado por el Ayuntamiento.
– Licencia de primera ocupación y cédula de habitalidad.
– Que se de de alta los suministros básicos como son: electricidad, agua, gas y teléfono.
– Si es una obra nueva que esté inscrita en el Registro de Propiedad de la edificación y que exista un seguro contra defectos o vicios ocultos de la construcción.
– Certificado del Registro de la Propiedad para poder establecer la situación jurídica de la casa o departamento.
El Registro de la Propiedad
El Registro de Propiedad es un organismo del Estado y los Registradores son funcionarios que le informarán de forma gratuita. Son los registradores quienes expedirán los certificados sobre la situación jurídica del bien.
En el Registro de Propiedad podrá obtener información de la vivienda como la descripción de la vivienda, situación del departamento o casa, superficie, cuota de copropiedad en la propiedad horizontal, régimen administrativo, las hipotecas que pudiera tener y su vencimiento teniendo en cuenta la suma de la hipoteca incluyendo intereses y costas, si está sometida a embargos, si existe una irregularidad urbanística.
El Registro de Propiedad podrá brindar esta información en forma de nota simple informativa que tiene valor solo informativo. Asimismo, puede solicitar una certificación de dominio y cargas, que tiene cartacter de documento público. De igual modo, puede pedir que el Registrador emita un informe explicativo en la que describa la situación registral de la vivienda.
Se puede solicitar esta información por correo normal, correo electrónico o a través de la página del Colegio de Registradores. Para poder recibir esta información deberá saber los datos registrales como: no. de finca registral, sección, municipio, datos del titular: nombre, apellidos, denominación social, NIF/CIF, nombre y número de la calle
– Que tenga los Estatutos de la Comunidad o inscripción en el Registro de la Propiedad de escritura de obra nueva.
– Analice las cargas hipotecarias existentes. Si tuviera hipoteca deberá solicitarle al vendedor una certificación del banco con la cantidad que adeuda. En este caso podrá negociar con el banco el tipo de interés.
– Deberá asesorarse por un Notario. Los Notarios son funcionarios públicos, independientes, que otorgan la fe pública y que lo asesorarán al momento de la compraventa. Los Notarios redactarán el contrato con la voluntad de las partes, de acuerdo a ley y que adoptará la forma de escritura pública.
Téngase en cuenta que la escritura pública es imprescindible inscribirla en el Registro de Propiedad ya que le otorga seguridad jurídica. El Notario antes de autorizar la compraventa, solicitará una nota simple informativa del Registro de Propiedad a fin de revisar nuevamente la situación jurídica de la vivienda. El Notario normalmente interviene al momento de la compraventa, sin embargo, puede asesorarle con caracter previo.
Otro aspecto, es que las partes, pueden haber formalizado un contrato de compraventa, sin embargo, este no tendrá todas las garantías si no se eleva a escritura pública.
– Deberá pagar los impuestos propios de la compraventa
En el caso de que compre una casa o departamento nuevo, deberá pagar al vendedor el IVA (Impuesto sobre el Valor añadido).
Si compra una casa o departamento usado, deberá pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) a través de las entidades bancarias señaladas por la Admnistración.
Para ambos casos, y si compra la casa o departamento mediante una hipoteca, deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en una cuenta de la Hacienda Pública por medios de los Bancos colaboradores.
– Deberá inscribirse como propietario de la casa o departamento en el Registro de la Propiedad. Inscribir la propiedad no es obligatorio pero tenga en cuenta la importancia de estar plenamente protegido como propietario.
Lo que está registrado en el Registro se presume cierto. Solo un Juez mediante un proceso podrá modificarlo. Ninguna persona podrá alegar contra usted un derecho respecto a la casa o departamento. Igualmente, estará protegido de los acreedores del vendedor o cualquier carga.
De acuerdo a las leyes españolas, el vendedor está obligado por los defectos ocultos al momento de la venta y los que puedan aparecer posteriormente. Asimismo, la ley exige que los posibles responsables como son por ejemplo al promotor tengan un seguro, para poder cobra un posible indemnización.
– En el caso de una casa o departamento nuevo, será necesario solicitarle al promotor un Certificado del Registro Mercantil en la que se acredita la existencia de la sociedad como son: su inscripción, administradores, domicilio social, anotación negativa de procedimiento concursal y una declaración de que no existen reclamaciones o litigios.
En el caso de una casa o departamento usado, deberá solicitar el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un certificación previamente firmada por el presidente de la comunidad de propietarios con la aprobación del secretario del edificio en el que se nos comunique que se está conforme con todos los pagos y que no existen contratos de alquiler en la casa o departamento.
Puede contactarnos al siguiente formulario
Wendy Dávila, abogada peruana y española
Resultado Legal, Abogados de Derecho Empresarial e Inmobiliario de Lima – Perú
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